夫婦間で自宅を生前贈与するときの3つの注意点について解説します

贈与税には配偶者控除という制度があります。
この制度を使うと婚姻期間が20年以上の夫婦であれば自宅を2000万円まで無税で生前贈与することができます。

おしどり贈与とも呼ばれるこの制度。活用を検討している方も多いと思います。

ただし、制度をよく理解しないで生前贈与をすると思わぬ落とし穴にハマってしまうこともあるので注意が必要です。

税理士として夫婦間の生前贈与の相談を数多く受けてきた経験を踏まえて
自宅を生前贈与するときの注意点を3つ、お話していきます。

贈与税の配偶者控除について

最高2,000万円まで贈与税がかからない

まずは『贈与税の配偶者控除』について解説します。

婚姻期間が20年以上である配偶者から自宅や自宅を取得するための金銭の贈与を受けたときには最高2,000万円まで控除できる、という特例です。

つまり贈与する自宅や金銭の相続税評価額が2,000万円までは贈与税がかかりません。

（実際には基礎控除110万円も使えるので2,000万円＋110万円＝2,110万円まで贈与税がかからないということになります。）

適用を受けるための要件

主な要件はつぎの4つです。

・婚姻期間が20年以上

おしどり贈与とも呼ばれるこの制度。
制度の適用には婚姻期間がポイントです。

適用を受けるためには夫婦の婚姻期間が20年以上過ぎた後に贈与されていることが必要です。

贈与したあとに戸籍謄本をよく見てみたら、19年と11ヶ月だった、、、とならないように
贈与をする前にからなず戸籍謄本で正確な婚姻日を調べましょう。

・同じ配偶者からは一度しかつかえない

同じ配偶者からの贈与については
一生に一度しか適用を受けることができません。

⇒使えません！

勘違いしないように気をつけましょう。

・贈与財産が居住用不動産、または居住用不動産を取得するための金銭であること

居住用不動産、とは税法で定められた用語です。具体的には自宅の土地や家屋のことをさします。

土地だけ、家屋だけの贈与もOKです。

すべての持分を贈与する必要はありません。
例えば30%だけ、など持分での贈与もOKです。
実務上は2,000万円の枠におさまるように持分で調整することが多いです。

新しく自宅を買いたい！という場合には自宅を購入するための金銭を贈与することもOKです。

・贈与した翌年の3月15日までに贈与した居住用不動産に住むこと

この制度は長年連れ添った配偶者に自宅を贈与する場合に使える特例です。

適用を受けるためには贈与を受けた翌年の3月15日までに住む必要があります。

すでに住んている人は特に問題はありませんが、
新しく自宅を買うための金銭をもらった人は期限に気をつけましょう。

また、3月15日の後も引き続き住み続ける必要があります。

3月15日が過ぎたあとにすぐに引っ越したり、売却したら適用NGとなりますので気をつけましょう。

3つの注意点

それでは贈与税の配偶者控除を適用するときの3つの注意点を解説していきます。

贈与税の申告が必要です！

贈与税の配偶者控除を適用するためには贈与があった日の翌年の確定申告にて贈与税の申告書を提出する必要があります。

⇒という相談をよく受けますが、かならず申告が必要です！

申告書には戸籍謄本や戸籍の附票・登記事項証明書などを添付することで婚姻期間が20年以上の配偶者から自宅を贈与されたことを証明します。

申告を忘れないように注意しましょう。

贈与税以外の税金がかかります！

この制度を活用すれば、贈与する不動産が2,000万円までであれば贈与税がかかりません。

ただし、不動産を生前贈与すると贈与税以外の税金がかかりますので注意が必要です。

登録免許税

不動産を名義変更すると登録免許税という税金を法務局に支払う必要があります。

贈与の場合の登録免許税は固定資産税評価額×2%となります。

また、名義変更を司法書士へ依頼する場合には司法書士への報酬もかかります。

不動産取得税

不動産を生前贈与すると不動産取得税という税金がかかります。この税金は不動産の所在地の県税事務所に支払う税金です。

土地は固定資産税評価額×2分の1×3%、家屋は固定資産税評価額×3%で計算されます。

一定の要件を満たす自宅の場合には特例があり税金が軽減されます。

詳細はこちらの記事で解説していますのでご確認ください。

相続税の節税対策にはなりません！

夫婦間で自宅の生前贈与をすることで相続税を節税しよう！と考えている方もいると思います。

ただし、事前に生前贈与することは相続税の節税対策になりません。

むしろ税金や移転にかかる費用を考えると生前贈与せず相続まで待ったほうがよいです。

理由は以下の2つです。

夫婦間の相続は最低1億6,000万円まで無税

相続のときにも夫婦間の特例があります。
『配偶者の税額軽減』という制度で、
・1億6,000万円
・法定相続分相当
のいずれか高い金額までなら財産をもらっても相続税がかかりません。

財産が1億6,000万円以内であれば、相続のときに渡しても結果的に税金ゼロという結果はかわりません。

相続のときのほうが登録免許税が安い、さらに、不動産取得税はゼロ！

相続まで待ったほうがよい理由のふたつ目は、相続まで待てば名義変更のときの登録免許税と不動産取得税が少なくなるからです。以下の表をごらんください。

	生前贈与	相続
登録免許税 の税率	2%	0.4%
不動産取得税 の税率	3%	0% （非課税）

相続の場合、登録免許税は生前贈与とくらべて5分の1、不動産取得税はゼロとなります。

相続は予期せぬ人の死亡がきっかけとなり名義が移転することになるため、通常の移転（売買や生前贈与など）とくらべて税金を優遇している、ともいえます。

節税以外の目的をしっかり考える

夫婦間の自宅の生前贈与の注意点を説明しました。

特例を活用することで2,000万円まで贈与税はゼロになりますが、贈与税以外の登録免許税・不動産取得税がかかるというデメリットがあります。

そもそも、相続までまてば、、

• 相続税は1億6,000万円まで相続税ゼロ
• 登録免許税は安い（生前贈与とくらべ5分の1）
• 不動産取得税はかからない

、、、といいことづくめ。

そんななかで、自宅を生前贈与する必要があるでしょうか。

目的をしっかり考えることが大事です。

目的1　配偶者への住まいに関する権利を確保する

自宅を生前贈与することのメリットは、住まいに関する権利を有し安心を得られることです。

このメリットは目的になりえます。

そもそも、贈与税の配偶者控除の制度は配偶者の老後の生活安定に最も必要な住まいに関する権利に対して贈与税の負担を軽減する目的で、昭和41年に創設されました。

自宅の権利を有していないと、家から追い出されてしまう可能性もゼロではありませんし、相続のときに遺産争いが起こってしまうと自宅の権利を取得できない可能性もあります。

安心のために自宅を生前贈与することは相続税対策よりも大事なことかもしれません。

目的2　将来、自宅を売却する可能性があるときには夫婦で共有にしておく

このように考えている場合は、夫婦で共有にしておくと売却のときの譲渡所得税を節税できる可能性があります。

自宅を売却するときには売却に対する利益が3,000万円までは税金がかからない特例があります。

この特例はひとり3,000万円まで利用できる特例のため、自宅の持分（建物）をふたりで持っている場合には
最大6,000万円まで使用することができます。

まとめ

今回は夫婦間で自宅を生前贈与するときの注意点について解説しました。

夫婦間で自宅の生前贈与するときには相続税の節税のためではなく、
節税以外の目的を明確することが大事です。

その目的を考えるときにはいまの生活だけではなく、老後の生活まで見据えたプラン設計が必要です。