相続時に不動産の共有状態を整理する２つの方法について解説！

相続のときに話し合いがまとまらず仕方なく不動産を共有状態にしてしまった、ということはないでしょうか。

不動産を共有状態にしておくと↓などのデメリットがあるため好ましくありません。

いますぐにでも共有状態を解消したいものの､贈与税などの金銭的負担ができずそのままになってしまっている方も多いでしょう｡

そんなときには共有者本人の相続時に共有状態を解消する方法を検討しましょう｡

その方法とは↓の２つです｡

方法	特徴
死因贈与	生前の仮登記で権利を保全できる
遺言書作成	登録免許税や不動産取得税が贈与よりも安い (ただし､相続人への遺贈の場合に限る) 権利の保全ができない

今回は共有状態の解消方法としての死因贈与と遺言書作成についてお話します｡

いますぐに共有状態を解消する方法

本題に入る前にいますぐに共有状態を解消する方法についてお話します｡

その方法は4つあります｡

方法	特徴	注意点
贈与する	いますぐできる	もらう人の贈与税等の負担大
売却する	不動産をわたす人がお金をもらえる	お金を払う人の金銭負担が大きい 売却価額を妥当に設定する必要あり
等価交換	所得税ゼロ（要件満たせば）	交換対象の不動産がないとできない 登録免許税はかかる 不動産取得税もかかる
共有物分割	所得税ゼロ（要件満たせば） 不動産取得税もゼロ（要件満たせば） 広い土地向き	分割ラインを引くのが手間がかかる 登録免許税はかかる

贈与や売却については贈与税負担や売却価額の負担が必要であり､等価交換や共有物分割については対象となる不動産によっては採用できないこともあることから現実的に実行できないケースが多いです｡

こちらの方法の詳細はこちらの記事で解説しています｡

相続時に不動産の共有状態を整理する方法は上記の方法と比較すると金銭負担を抑えることができます｡

死因贈与

それではあらためて相続時に共有状態を解消する方法の話に戻します｡

まずは死因贈与の方法についてお話します｡

死因贈与には相続税がかかる

死因贈与とは贈与者の死亡によって効力が生じる贈与のことをいいます｡

事前に贈与契約を結ぶものの､贈与の効力が生じるのは死亡時のため､贈与税ではなく相続税が課税されます｡ 

なお､直系血族及び一親等以内の親族以外の人が財産を相続した場合には､通常の相続税よりも税額が2割増しとなります｡

加算なし	2割加算対象
配偶者 一親等の血族 代襲相続人となった孫など（直系卑属）	左記以外の人

生前の仮登記ができる

贈与財産が不動産の場合､死因贈与契約が存在していることを仮登記することで権利を保全することができます｡

侵害額請求権の順序が遺贈よりも後

民法上､死因贈与は遺言の規定を準用するため､遺留分侵害額を請求される可能性があります｡

受遺者(遺言により財産をもらった人)と死因贈与で財産をもらった人がいる場合には､まず受遺者から先に負担し､不足する場合に死因贈与を受けた人が負担することになります｡

事前準備　死因贈与契約書を作成する

死因贈与をする場合には事前に死因贈与契約を締結する必要があります｡

死因贈与契約書を作成し､署名･捺印をして保管しておきましょう｡

仮登記をする場合には､署名･捺印済の贈与契約書に基づいて法務局で登記を行います｡

死因贈与の仮登記は特殊な手続きなので､死因贈与契約書から専門の司法書士に相談して対応したほうがよいでしょう｡

遺言書を書く

2つ目は遺言書を書くことで共有状態を整理する方法です｡

遺言は遺言者の意思で相続人以外の人にも財産を渡すことができます｡

相続時に不動産の共有状態を整理するためには遺言書を書くことも有効な方法です｡

遺言書で財産をもらうと相続税がかかる

遺言書にて財産をもらった場合には相続税がかかります｡

死因贈与のときと同様に直系血族及び一親等以内の親族以外の人が財産を相続した場合には､通常の相続税よりも税額が2割増しとなります｡

加算なし	2割加算対象
配偶者 一親等の血族 代襲相続人となった孫など（直系卑属）	左記以外の人

権利の保全ができない

遺言は遺言者の意思で書き換えることができてしまうのがデメリットです｡

死因贈与の仮登記のような権利の保全ができず不安定な状態となります｡

事前準備　遺言書を作成する

遺言書の一般的な作成方法には2つの方法があります。

1. 自分で手書きで作成する
2. 公証人に作成してもらう

遺言書を作成するときには公正証書遺言をオススメしています。2つの特徴をまとめると↓の表となります。

	自筆証書	公正証書
費用	かからない	かかる
作成手続き	手書きでメンドウ	ラク
様式	様式不備の可能性	安心
紛失	紛失するおそれあり	役場で保管
相続後	検認手続が必要	検認不要

自筆証書遺言は費用がかからないため手軽に作成することができるので良い点ですが、紛失リスクや様式不備のリスクが心配です。

不動産の場合には､せっかく遺言書を作成したのに､様式不備で登記ができなくなることもありえます｡

公正証書遺言であればそのリスクをカバーしてくれるので安心です。

まとめ

今回は相続時に不動産の共有状態を整理する方法について解説しました｡

相続時に共有状態を解消する場合には贈与や売却などとくらべ資金･税金負担を抑えることができるのが特徴的です｡

その他の特徴は↓のとおりです｡権利の保全をしたい場合には､死因贈与｡とくに保全を希望しない場合には遺言書作成｡という選択になるかと思います｡

方法	特徴
死因贈与	生前の仮登記で権利を保全できる
遺言書作成	登録免許税や不動産取得税が贈与よりも安い (ただし､相続人への遺贈の場合に限る) 権利の保全ができない

今すぐ共有状態を解消する↓の方法も含めて検討をするとよいでしょう｡

方法	特徴	注意点
贈与する	いますぐできる	もらう人の贈与税等の負担大
売却する	不動産をわたす人がお金をもらえる	お金を払う人の金銭負担が大きい 売却価額を妥当に設定する必要あり
等価交換	所得税ゼロ（要件満たせば）	交換対象の不動産がないとできない 登録免許税はかかる 不動産取得税もかかる
共有物分割	所得税ゼロ（要件満たせば） 不動産取得税もゼロ（要件満たせば） 広い土地向き	分割ラインを引くのが手間がかかる 登録免許税はかかる

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